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胜出孙宏斌 郭英成接盘“烫手山芋”中弘如意岛

  “恐怕佳兆业买了一个变现艰难的资产。”

如意岛项目效果图

如意岛项目效果图

  麻烦缠身的京城地产商王永红,卖出了寓意着祈福纳祥的“如意岛”项目。

  7月11日晚间,中弘股份(000979.SZ)发布公告称,公司三天前与海南罗胜特投资有限公司(以下简称“罗胜特投资”)签订《股权转让协议》,拟以14亿元转让全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司(以下简称“如意岛公司”)100%的股权。

  接盘方有佳兆业集团(01638.HK)和神秘人士。罗胜特投资5个股东分别为自然人杨惠琪(20%)、刘彩霞(15%)、徐婉纯(25%),以及深圳市豪熙投资有限公司(20%)、超旭置业(深圳)有限公司(20%)。

  罗胜特投资的两家公司股东均由佳兆业集团间接控制,自然人股东则非常神秘,其中刘彩霞和徐婉纯还同是另一家公司董事会成员,杨惠琪资料甚少。

  罗胜特投资于今年6月20日才成立,看起来是专门为承接该交易而设立。罗胜特投资设立同日,一家名为“三亚天海盛行房地产投资有限公司”的公司也宣告成立,股权分配是刘彩霞(25%)、杨惠琪(20%)、徐婉纯(15%)、通达顺投资咨询(深圳)有限公司(20%)、深圳市天利安实业发展有限公司(20%),后两者同样为佳兆业集团旗下公司。

  “融创孙宏斌此前也谈过这个项目,郭老板还怕谈不成。”一位接近交易的内部人士告诉界面新闻,身在香港的王永红找到佳兆业集团董事长郭英成,谈妥了这笔交易。

  如意岛项目是一个填海人工造岛进行旅游度假开发的项目,位于海南省??谑心隙山牒?诖?,距陆地约4.4公里,填海形成陆域面积612万平方米,其中商业服务业设施用地计容建筑面积425 万平方米,可售面积269万平方米。

  早在2012年,王永红控制的中弘股份联合中国中铁联合体,以30亿元的价格中标该项目,组建合资公司进行开发,后续中国中铁退出,中弘股份只得独立开发项目。

  这是一个总投资超过500亿元的巨大项目,旨在打造世界级旅游目的地,设计年接待游客300万人次。王永红还打算引入美国海洋世界主题公园。根据中弘股份此前预计,项目一期总投资128.94亿元,开发期间为2014年初至2017年底,未来净利润为57亿元,项目销售毛利率为33.84%。

  没有等到盈利的那一天,王永红就碰上了麻烦,不仅牵涉徐翔案,在北京市场的调控政策下,中弘股份也出现亏损,导致相继而来的债务违约,王永红所持上市公司的股份全部被司法轮候冻结。

  王永红不得不远走香港寻求资金方进行债务重组,可惜并未成行,具体可见界面此前报道《京城最土豪地产商王永红的劫数》。

  这次接盘王永红项目的郭英成,也曾有过一段灰暗时光。从被“白衣骑士”拯救,到扮演“白衣骑士”拯救别人,“在商言商”几乎成为郭英成的信条,他这一年来在并购市场四处出击。但对此次交易,佳兆业也显得谨慎,设定了诸多保守条件。

  45天内完成尽职调查以及对方取得一系列交易批准文件,罗胜特投资将支付定金1000万元;在如意岛公司股权100%过户之后,罗胜特投资也只需支付0.73亿元现金,另外13.27亿元冲抵了如意岛公司对中弘的应收款项。

  此次交易,中弘股份公告称旨在盘活存量资产,减少公司负债,降低财务费用,增加公司流动资金。

  截止2018年4月30日,如意岛公司总资产89.81亿元,其中存货 55.32 亿元,公司总负债 86.17 亿元,其中长期借款56亿元,净资产仅有3.64亿元。理论上来讲,佳兆业和神秘人士用14亿元,买下了一个净资产只有3.64亿元的公司。

  “恐怕佳兆业买了一个变现艰难的资产。”一位海南房地产人士告诉界面新闻,现在海南实行分类商品住宅用地供给管控制度,用地指标控制严格,产业园区和基础建设用地吃紧,商品住宅用地会严控,如意岛能不能最终走向二级市场还是未知数。

  上述如意岛公司55.32亿元的存货中,主要是为房地产开发项目所投入的相关成本,具体包括旅游集散地、跨海大桥、展示中心、道路、围填海工程等。

  根据如意岛公司2012年与政府签署的《??谑卸0度缫獾合钅咳ㄒ婀遗平灰缀贤废允?,如意岛公司需完成政府批准的相关规划和整体开发方案,完成开发建设以及项目大市政配套,通过对项目的开发和经营,收回开发成本并获取投资收益。

  截至目前,如意岛项目无法对未来土地二级开发投资和收益进行预测,其2015年完成的详细性控制规划尚未取得同级政府批复,项目土地二级开发方案尚未最终完成,土地二级开发初步设计概算也尚未编织??梢运?,这个项目的未来也存在变数。

  最严重的是,如意岛项目目前处于停工状态。去年底,环保督查风暴席卷海南,如意岛项目因占用海域和污染问题,两次被??钭芗聘叽?900万元。

  如意岛项目主要分三期填海,一期248万平米填海已完成,已取得验收批复,正在申办海域使用权更换为土地使用权手续;二期138万平米还剩余约200亩未完成,未办理竣工海域使用验收;三期330万平米未取得海域使用权证。评估机构认为,如意岛项目一、二期手续齐全,预计之后可获得批准,恢复施工。

  等到那时,就算中弘股份解决了资金问题,也与如意岛无缘了,至于如意岛能否让佳兆业如意,则又是另一个故事。

  来源:界面 罗强

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